未来的四年，房地产行业将面临美元债集中到期的压力。其中，今年美元债到期余额达到273.25亿美元，是偿债压力最大的一年。而去年四季度以来，多家房地产企业的到期美元债集体违约，更是为整个行业偿付到期美元债的前景埋下了“阴霾”。

因为这个原因，无论是债券持有者，还是发行债券的房企都盼望，今年市场能有一个好的开局。1月20日完成到期美元债全部兑付的上坤地产(HK6900)，最终不负市场期望，与前后完成兑付的合生创展集团等企业一起，为行业构筑了一个不错的开局。

市场信心正在恢复的信号

2021年以来，在融资“三道红线”等政策管控下，房企融资压力变大，违约现象频发。据统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%;债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。而2022年，房地产企业将有6589.4亿元债券到期，迎来偿债高峰。

与此同时，受到期债券违约影响，境内房地产企业发行的境外美元债，被标普、穆迪等评级机构持续下调信用评级，甚至整个内地房地产行业的评级也因此下调，房企很难通过发行新的美元债，对到期美元债再融资。加上现行监管政策对人民币兑美元有一定的限额，美元出境也被限制，更提高了企业的偿债难度。

但在困境之下，上坤地产依然为市场开了一个好局。1月20日，上坤地产(06900.HK)发布公告称，公司已将所有必要资金汇入有关债券偿还账户，以于2022年票据到期日(即2022年1月21日)偿还所有未偿还的2022年票据及应计利息。这意味着，上坤地产已顺利解决2022年1月到期美元债，以一个提振市场信心的动作，作为新年的良好开局。

宏观层面的政策稳定房地产市场的预期，为上坤等企业成功兑付到期美元债，奠定了重要基础。国新办1月18日就2021年金融统计数据有关情况举行发布会，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。，2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。

国家发改委表示，2021年个别高杠杆房地产企业因自身经营问题发生境外债违约事件，属于市场的自我调节，不会影响中资境外债市场的整体功能。长期看，中资境外债市场将进一步成熟和完善。未来，发改委将继续鼓励和支持优质企业合理利用中长期外债，持续推动企业高质量发展。

业绩仍是关键

尽管开局不错，但其他房地产企业是否能紧随上坤、合生创展等房企，顺利完成到期美元债的兑付，仍然有待观察。因为，上坤等企业在2021年，尤其是下半年行业下行的大背景下，依然实现了稳健增长。

数据显示，2021年1-12月，上坤地产与附属公司及联营公司实现累计合约销售金额约人民币248.4亿元，合约销售面积约193.92万平方米，保持稳健发展态势。

另外，上坤地产土储中长三角占比约60%，一二线高能级城市占比约70%，有很强的变现能力。无论是土储的规模，还是土储的质量都支持公司高效、安全运营。

2021年上坤全新迭代TOP系、云系、四季系、特色系四大产品系，满足不同年龄段客户对居住空间的多元需求，更从美学、智慧、生态、人文等维度出发，综合社区功能化、全龄段生活与社交需求，更能满足房地产市场需求端持续改善的趋势。

从上坤的例子来看，在宏观政策环境趋于稳定，市场化解风险的大环境下，侧重于提升企业的经营质量和运营能力，将是顺利化解美元债集中到付风险的关键。